L'indivision : comment gérer, comment en sortir?

Indivision : fait de détenir des droits concomitants avec d’autres personnes sur des biens (que les droits soient identiques ou non ; par exemple : démembrement de propriété, nue-propriété et usufruit…)

L’indivision concerne une indivision voulue (achat d’un bien à plusieurs en dehors d’une société de type SCI) ou de fait (succession, ex-époux après divorce).

L’indivision sous-entends que, par principe, on gère ensemble les biens indivis (A) mais bien évidemment, l’indivision n’est pas une fin en soi et on peut aussi en sortir (B) puisque selon l’article 815 du code civil : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou par convention »

1. La gestion de l’indivision

• Et la jouissance du bien, alors ?

Il faut aussi parler quelques instants de la jouissance du bien. Par principe, les indivisaires ont la libre jouissance du bien et doivent s’entendre pour que les droits de chacun soient respectés dans l’indivision. Par contre, si un indivisaire venait à jouir privativement de l’immeuble indivis, il pourrait être redevable d’une indemnité d’occupation (815-9 du code civil) (qui se calcule en fonction de ses droits dans l’immeuble et de la valeur de celui-ci), cette indemnité d’occupation est due à terme lors des opérations de liquidation partage de l’indivision à moins que l’un des indivisaires sollicite du Président du Tribunal une provision sur cette indemnité.

La question se pose vite de savoir comment gérer à plusieurs :

• Une convention est possible, elle est prévue par les articles 1873-1 à 1873-18 du code civil

L’objet de cette convention d’indivision n’est nullement une obligation mais une possibilité, pour marquer la volonté des indivisaires de rester en indivision. La convention peut prévoir la durée de l’indivision (maximum 5 ans, renouvelables). Dans ce cas, le partage ne peut intervenir tant que les termes de la convention ne sont pas arrivés à échéance…

La convention peut aussi être à durée indéterminée et dans ce cas le partage peut être provoqué à tout moment.

La convention a vocation à régler les modalités de gestion de l’indivision.

Elle a également vocation à régler la question du sort des parts des indivisaires en cas de décès (faculté d’attribution des indivisaires entre eux, par priorité…)

Donc soit la convention prévoit les modalités de gestion de l’indivision (cette convention est normalement un acte notarié mais elle n’a d’intérêt, selon moi, que si la convention est à durée limitée ; à défaut les modalités de gestion peuvent faire l’objet d’un acte d’avocat), à moins qu’on souhaite prévoir les modalités en cas de décès de l’un des indivisaires, par exemple.

• A défaut de convention régularisée, les principes sont les suivants, quant à la gestion de l’indivision : l’indivision a vocation à prendre en charge les frais relatifs à l’immeuble indivis (taxe, frais d’entretien, travaux…)

ð  Action urgente (= action nécessaire à la conservation du bien) : tout indivisaire peut la faire et bien évidemment, l’indivisaire qui aurait fait l’avance des fonds peut demander aux autres indivisaires, le remboursement, en fonction des droits de chacun

ð  Autres actions : il faut l’accord de tous, cela suppose un échange préalable, une information sur la nécessité des travaux proposé et une évaluation de leur cout

ð  Actes de disposition : a fortiori, il faut l’accord de tous les indivisaires

1. Sortie de l’indivision

• La vente

ð  Une volonté de tous les indivisaires : dans ce cas, il faut accord sur la chose et le prix et ensuite, classiquement régulariser la vente.

Dans ce cas, la fiscalité sera :

• Pour les résidents comme pour les non-résidents espagnols : à hauteur de21% à27% en Espagne

L’impôt sur les plus-values pour les non-résidents est fixé à 21% pour 2012 et 2013, payable sur les bénéfices réalisés sur la différence de la valeur du bien immeuble entre l’année de son acquisition (prix d’acquisition plus frais) et l’année de sa vente (prix de vente moins les frais). L’impôt sur la plus-value pour les résidents pour 2012 et 2013 est fixé à 21% sur une première tranche de 6 000 € de bénéfice, à 25% sur les montants entre 6 001€ et 24 000€ de bénéfice, et à 27% sur les montants à partir de 24 001€ de bénéfice. Il devrait être de 19% en 2015, comme en 2010...

Pas de double imposition (convention franco-espagnole du 10 octobre 1965)

La France prévoit l’exonération des plus values au bout de 30 ans, pas l’Espagne.

ð  Une volonté d’une partie de l’indivision : le refus d’un indivisaire de vendre peut être contré par une autorisation de vendre seul l’immeuble s’il est démontré que le refus opposé est injustifié et que l’indivision est en péril de ce fait

ð  Une volonté d’un indivisaire : L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

• L’indivision partielle

Si des indivisaires entendent demeurer dans l'indivision, le tribunal peut, à la demande de l'un ou de plusieurs d'entre eux, en fonction des intérêts en présence et sans préjudice de l'application des articles 831 à 832-3, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage.

S'il n'existe pas dans l'indivision une somme suffisante, le complément est versé par ceux des indivisaires qui ont concouru à la demande, sans préjudice de la possibilité pour les autres indivisaires d'y participer, s'ils en expriment la volonté. La part de chacun dans l'indivision est augmentée à proportion de son versement.

• Les créanciers de l’indivision mais également les créanciers des indivisaires

Peuvent « provoquer » le partage pour obtenir le remboursement de leurs dettes à l’égard de l’un d’entre eux. Bien entendu, les droits des créanciers sont limités à la part de l’indivisaire mais ils peuvent tout de même aller jusqu’à demander que soit ordonnée la vente forcée de l’immeuble.

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